Detrazione fiscale interessi passivi mutuo prima casa

Gli interessi passivi e gli oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa rientrano fra le spese detraibili fiscalmente.
La relativa normativa fiscale è piuttosto complessa in quanto nel corso dei vari anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni fiscali sono concesse solo per mutui stipulati in relazione all’acquisto dell’abitazione principale.

Detrazione fiscale interessi passivi e oneri accessori

La detrazione fiscale è pari al 19% dell'importo fino ad un massimo di 4.000 (a partire dal 1º gennaio 2008, in precedenza era 3.615,20 euro), con una detrazione massima annuale pari a 760 euro.

Rientrano fra le spese detraibili gli interessi passivi e gli oneri accessori: l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente necessarie alla stipula del contratto stesso, come quelle relative alla iscrizione e cancellazione dell’ipoteca, rientrano nell’ambito degli oneri accessori per i quali è prevista la detrazione del 19%. Sono, invece, esclusi dagli oneri accessori le spese notarili relative al contratto di compravendita dell’immobile.

La detrazione deve essere calcolata esclusivamente sul costo di acquisto dell'immobile (prezzo di acquisto indicato sul contratto maggiorato delle spese notarili e degli altri oneri accessori), pertanto, quando l'ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell'immobile sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione.

La spesa massima detraibile, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, non si riferisce a ciascuno degli interessati, ma bensì a tutti: in caso di contitolarità del mutuo l'importo massimo va suddiviso tra i cointestatari.

Nozione di abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e\o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.
Generalmente l'abitazione principale coincide con la residenza anagrafica, il proprietario può comunque attestare, attraverso una autocertificazione, che la propria dimora abituale è diversa dalla residenza. Al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia la detrazione è riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Requisiti per la detrazione 19% di interessi passivi e oneri accessori

Per poter usufruire della detrazione del 19% degli interessi passivi è necessario che

• • l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro;
• • l’acquisto dell’immobile deve avvenire entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto.

Dal 2001, inoltre, la detrazione spetta anche:

• • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
• • anche nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
• • al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare;
• • se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.
L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione.
In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.
Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.
Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.